住み替えや勤務地の移動など、これからお部屋探しを始める方にオススメの方法を紹介します。筆者はお部屋探しの仕事経験が7年あり、自身も諸事情で8回の引っ越し経験がある大ベテランです。貸す側と探す側の両方の立場を経験したからこそお伝えできる極意を紹介させていただきます。

お部屋探しマニュアル　～目次～

1. お部屋探しの前に知っておきたいコト
2. 物件探しの第一歩はネット検索が正解！
3. 賢いネット検索の方法
4. どの不動産屋に行けば良いの？賃貸ショップの選び方
5. 不動産屋さんで絶対におさえておきたいコト
6. いざ内見！どこを見て何を確認すればいいの？
7. 気になる物件が見つかった！本当にそのまま申し込んで良いんですか？
8. お部屋が決まったらやらないといけない事リスト
9. 番外編：家賃や初期費用の交渉のコツ

１．お部屋探しの前にしっておきたいコト

お部屋探しを始める前に知っておくべき事があります。あまり知られていない賃貸業界の常識みたいなアレです。

• お部屋を決めたら、最初の家賃発生は引っ張ても２月後まで。
• ２DKより１LDKの方が家賃は高い傾向にある。（３DKより２LDKも同様に高い）
• 定期借家契約は要注意！更新ができないリスクがあります。
• 現在のお部屋の解約可能日を要確認！中途解約違約金や退去費用などで損をしないスケジュールを検討しましょう。
• 大家さんから直接借りる物件は珍しく、その場合はトラブルが発生しやすく注意が必要。
• お部屋探しで妥協はつきもの、譲れない条件と優先順位の想定は賢い選択。
• これからペット飼いたい人は諦めましょう。ペット可物件は少ないうえに、家賃や契約金の負担が大きくなります。
• デザイナーズ物件は使いにくく、相場より割高な場合が多い。
• 仲介手数料割引や初期費用無料などは要注意！必ず見積もりをもらって検討するべき。
• 家賃や初期費用の交渉はしないと損ですが、これを前提に探すのは危険です！
• 不動産屋さんによって同一物件の募集条件が異なる場合、その情報を伝えれば基本的に同条件で契約できる。
  （おそらく最新情報を知らなかっただけで、悪意はないと信じたいです。）
  ※同じ物件であれば同条件が基本ですが、稀に異なる場合もあります。

２．物件探しの第一歩はネット検索が大正解！

物件探しはネット検索から始めるのが有効です。不動産屋さんに直接訪問する前に下調べをしておくことは大切です。それは、いい物件を見つける以外に次のメリットがあるからです。

• 物件の候補を見つけることができる
• お部屋探しに役立つ相場感覚を下見できる
• 利用する不動産屋さんの候補を見つけることができる
• 最新の募集情報や条件を見逃すことによる損失を回避できる

ネット検索で良い物件が見つかった場合は、スマホにブックマークするか印刷するなどしてください。ここで発見した候補物件から訪問する不動産屋さんの候補を見つける事になるのですが、実は後述する全国チェーンの賃貸ショップなどで見せると、そこでまとめて紹介してもらえるケースが多いからです。

３．賢いネット検索の方法

お部屋探しの検索サイトはたくさんありますが、どのサイトを利用するか迷うのではないでしょうか？実は、賃貸サイトごとに明確な特色があるのですが、利用する価値のあるサイトは限られています。おすすめ順に特徴をまとめたのが下記の表です。

順位	サイト名	オススメ度	掲載物件数	物件重複度	活用方法
１位	スーモ	◎	◎	多	掲載物件数は圧倒的
２位	アットホーム	◎	〇	普通	物件数が多く重複が少なめ
３位	ホームズ	◎	〇	少	物件の重複が少ない
４位	CHINTAI	〇	△	無	エイブル系列のサイト
５位	賃貸自社サイト	△	〇	無	特定の賃貸ショップのサイト

それぞれのサイトの特徴と活用方法

1. スーモ （SUUMO）
   物件の網羅数がナンバー１で、絶対にはずせないサイト。賃貸ショップの殆どが掲載に利用しているサイトで、とにかく掲載物件数が多いです。いい物件ほど賃貸ショップ各社が競って掲載するので、物件の重複も多い傾向にあります。
2. アットホーム （at home）
   スーモに次いで物件網羅数が多いサイト。物件重複度は少なめなので、効率よく検索できます。
3. ホームズ （HOME‘S）
   物件掲載数は多めで、重複が少ないのが特徴。物件の重複が少ないので、効率よく検索できる反面、物件の網羅率の面で上記２サイトよりオススメ度はさがります。それでも利用価値の高いサイトです。
4. CHINTAI （基本的にエイブルのサイトです）
   物件数は少ないですが、このサイトにしかない独自物件の掲載がある可能性があります。このサイトに掲載している賃貸ショップは基本的にエイブルの系列ショップになります。
5. 賃貸ショップ自社サイト （アパマンショップ、スターツ、ミニミニ、など）
   賃貸ショップの自社サイトは、掲載物件数は多めで重複が少ない傾向があります。それでもオススメ度が低い理由は、賃貸ショップ自社サイトに掲載されている物件は、スーモ・アットホーム・ホームズにも掲載されていることが殆どだからです。また、賃貸ショップの自社サイトになるので、問い合わせ先はその賃貸ショップに限定されるという点もオススメしない理由のひとつです。

筆者がオススメするネット検索の方法
スーモをメインに物件を検索して、CHINTAIに気になる物件があれば追加する。できればアットホームとホームズでも検索して、スーモで見つからなかった物件を追加する。この方法であれば、ご自身の検索条件でヒットする物件の殆どを網羅できるはずです。最低でもスーモとCHINTAIをはずさなければ、網羅率7割超は期待できると思います。

４．どの不動産屋さんに行けば良いの？賃貸ショップの選び方

不動産屋さん選びも重要なポイントです。その特徴を表にしてみました。

	オススメ度	取り扱い物件数	特徴
地場業者（地域有力店）	〇	少な目	ここでしか紹介されない物件が期待できる
地元の不動産屋さん	△	少い	紹介物件数が少ない
有名チェーン店	◎	多い	仲介専門なので紹介物件数が多い
エイブル	〇	少な目	ここでしか紹介されない物件が期待できる。

オススメは、ネット検索でヒットした物件を取り扱っている数が多い不動産屋さんのうち、住みたい町の最寄りの不動産屋さん４～６社です。その組み合わせも重要で、全国チェーンの店、エイブル、地場業者（地元で強い不動産屋さん）を入れるようにしてください。

５．不動産屋さんで絶対におさえておきたいこと

ここはかなり重要なポイントになります。それはズバリ！今回のお部屋探しの担当を見極めることです。物件の紹介から契約までを任せることになる賃貸ショップの店員さんは、お部屋探しで非常に重要な存在です。失敗しない店員さん選びのポイントは次のとおりです。いくつかに当てはまって気になる場合は赤信号です。

• お店に行く前と比べて、自分がどんな物件がいいのか分からなくなる。
• 遅刻したり、説明もなく待たされたり、とにかく時間にルーズ。
• 何か細かいミスが目立つ。
• 質問に対して欲しい回答がもらえず、疑問が解消しない。
• 誠実さが感じられない場合や親身な印象を受けない場合。
• 知らない事に対してごまかして説明したり、素直に知らないと言えない。
• 一方的な説明が多く、こちらの事情を聞く姿勢が見受けられない。

なぜ担当が重要かというと、何かしらの不利益が発生するリスクを高めてしまう恐れがあるからです。目に余る場合は、担当を代えてもらうか違うお店に行くことをオススメします。もし気に入った物件を紹介されていた場合でも、同一物件を他の店でも契約できるケースが多いので、他の信用できる担当がいる場合は諦めずに相談するようにしてください。

言い方は悪いですが、もし担当がポンコツだった場合に後悔させられる事はよくある話です。最悪の場合、せっかく入居した物件を退去する羽目になったり、理不尽な費用負担を回避できない状況に陥ったりと、取り返しのつかない事態が起こり得るからです。

６．いざ内見！どこを見て何を確認すればいいの？

内見で重視するべきことは人によって違うと思います。その中で、お部屋に求める条件に入りやすい項目別にオススメの確認方法を紹介します。

• 駅からの距離
  これは、実際に歩いて確認するようにしてください。徒歩にかかる分数も大切ですが、その街並みによって体感距離や効果が異なるからです。例えば、ルートに踏切や信号が多い場合や大きな道路を横断する場合は表示より時間がかかることになります。また、人通りの無い道や逆に繁華街の通行がストレスに感じる事があります。人によっては、買い物や寄り道ができる店がルートにあると通勤のストレスが軽減されという意見もあるようです。
• 築年数
  築浅を希望する場合は特に注意が必要です。基本的に築5年くらいまでは家賃が下がりません。ということは、同じ予算で新築5年以内の築浅を探す場合は、新築と相場がかわらないと認識する必要があります。筆者がオススメする狙い目は、築10年超の外壁内装フルリフォーム直後の物件です。言うまでもなく新築に準ずる綺麗さで、家賃が手ごろに下がっているからです。また、築年数が古いほど家賃は下がる傾向にありますが、エリアの下限が存在することが多いので、必ずしも家賃と綺麗さは比例するとは言えません。最後に、築年数だけで除外することもオススメしません。建物は年数と使用状態によって印象がかわってくる面がありますが、つくりが重厚で豪華な古くても色あせない建物も存在するからです。
• 日当り
  北向きを避けるようにしてください。本当にカビが発生する可能性が高いです。日当たりは南、西、東の順に良いと言えますが、隣接建物の影響を大きく受けます。必ず現地で日当たりを確認してください。複数物件を同じ日に内見する場合は、明るさ、におい、暖かさを比較しながら体感できるメリットがあります。
• 水回り
  見た目も大事ですが、次のポイントをチェックしてください。配管回りの匂いの有無、風呂場のカビ修の有無、溝の有無など掃除のしやすさ、シンクの洗い場の広さ、洗面台の奥行など。
• 住環境
  近隣で最低限の買い物ができるかを確認してください。地図でも構いませんが、最新の状況を見る意味でも現地を散策すると良い面も悪い面も見えてくることがあるので、気に入った物件は散策がオススメです。確認すべきポイントは、物件の共用部分と周辺道路の清潔さ、ゴミ捨て場と駐輪場の管理状況、隣部屋の住人の雰囲気、共用ポストや建物全体のベランダ側の雰囲気、共用の掲示板や建物周辺の張り紙などです。これらのポイントに怪しさがある場合は要注意です。
• 広さ
  必ず直接お部屋を見るようにしてください。図面の表示は基準になるのですが、壁の厚さや柱の位置によって実物は想像以上に広さの違いがある場合があるからです。特に全体の広さが同じ表示でも、水回りや間取りによって主要室の広さに違いがでる場合があります。また、同じ広さでも部屋の形や天井高によって圧迫感や解放感の違いが生じることもあります。
• 間取り
  家具や家電の配置を考えたときにコンセント等の位置と数が足りているかを中心に確認してください。コンセント以外には、TVアンテナ、エアコン、電話、インターネット、洗濯機まわりなどが該当します。

最後にあなどれないのが直感です。物件の現地やお部屋に入ったときに、まれにビビッ！とくるものを感じることがあります。これには２パターンあって、その一つが感覚的に物件を気に入っている場合です。もう一つは間取りや空気との相性が悪い場合に、脳から無意識の警戒信号が発せられているような場合です。前者は前向きに捉えて良い物件で、後者の場合は素直に警戒すべき物件と考えてよいと思います。

７．気になる物件が見つかった！本当にそのまま申し込んで良いんですか？

良い物件は、申込をしてキープしておかないと、他の人に先を越されるという残念なケースがあります。気になる物件が見つかった場合は、状況によって異なるのですが、申込を前提で進めてください。申込をしたとしても、契約をして印鑑をつくまではキャンセルが可能だからです。もし申込金を支払っていたとしても、キャンセルをすれば返金されます。ただし闇雲に申込とキャンセルをしていいという意味ではないので、契約する気がない物件には申し込むべきではありません。また複数物件を同時に申し込んだりすることは反則行為になるので気を付けてください。

• 担当に不安がある場合
  目の前の人に契約までの手続きを任せるコトに不安を感じる場合は、担当を代えてもらうか他の店での契約を検討してください。担当を代えてもらうには、その店の店長などに相談するとスムーズです。その場で言いづらい場合は、いったん店を出てから電話で店長につないでもらう方法もありです。また、他の店で信用できる担当が見つかっているのであれば、同じ物件を紹介してもらえるかを相談する方法も可能です。
• まだ迷いがある場合
  この場合は、１週間以内に決断できるのであれば、正直に担当に相談してください。他に気になる物件がある場合や確認したいコトがある場合は、決断の期限を設定して早急に確認するようにしてください。他の店が扱っている気になる物件を紹介してもらえるケースも多いので、正直に相談してもらえた方が担当もやりやすいと思います。

８．お部屋が決まったらやらないといけない事リスト

今の部屋の退去から次の部屋に引っ越す間にやるべき準備や手続きを紹介します。

• 今の部屋の退去手続き
  退去日を決めて、大家さんか不動産管理会社に連絡をする。契約の解約制限などに注意して、次の部屋と1週間～１か月の家賃重複は想定する必要があります。
• 引っ越し業者を探す
  時期によって値段が大きく変わってしまいます。卒業入学シーズンの3月は割高で、次いで9月と7月の転勤シーズンがやや高めになります。これ以外の時期は安くなる傾向で、何社か相見積もりをとってさらに交渉するとお財布にやさしい引っ越しに期待できます。
• 契約関係の住所変更手続き
  携帯、電話、インターネット、銀行、クレジットカードなどの住所変更手続き。特にインターネットは引っ越しするより、乗り換えした方が旨味があるケースがあるので検討してください。
• 役所への転出・転入関係手続き
  住民票の登録のある市区町村役場へ転出手続きをして、次に引っ越し先の役所へ転入手続きをする。
• 勤め先への連絡
  勤務先に住所変更と通勤代の変更手続きをする
• 学校関係の転校手続き
• 電気、ガス、水道の解約と引っ越し先での新規契約

番外編：家賃や初期費用の交渉のコツ

家賃や契約金などの交渉は、どんな場合でも可能です。ただし交渉が失敗することもあります。その難易度と目安を表にしてみたので参考にしてください。

家賃	募集家賃の5％程度	〇～△
礼金・権利金	１か月分減額	〇
敷金・保証金	１か月分減額	△
仲介手数料	半月分～１月分	△
入居日	１月～１月半	◎～〇
フリーレント	１月～２月	〇～△

条件交渉のタイミング

家賃や契約金の交渉は、お部屋を見て申し込みをするタイミングがベストです。交渉がとおったら契約するという条件付きの申込も可能です。ただし、申込時の交渉がとおった場合は必ず契約するようにしてください。

交渉のポイント

物件によって交渉すべきポイントが違います。次のリストを参考に交渉をスムーズに進めてください。

• 新築後５年くらいまでは家賃が下がりにくく、築浅物件の場合は礼金かフリーレントが狙い目。
• 築５年超の物件は家賃＋フリーレントのW交渉も期待できる
• 新築でも半年以上も何部屋か空いている場合は交渉できる可能性あり
• 長期空室や空室が多い物件は交渉がとおりやすい
• 行き過ぎた交渉によって大家さんから入居NGとされるリスクあり

まとめ

お部屋探しの方法はいろいろありますが、この記事の方法が超オススメです。ネット検索を最大限に有効活用して、信用できる店員さんを見つけて担当にする。そうすることで、良い物件に巡り合う確率がアップして、お部屋を決める前に確認しておくべき情報をできる限り入手することが可能になります。最後に、縁故や紹介で賃貸ショップに行くことは、あまりオススメできません。何かしらの遠慮や断りづらさがつきまとい、よくない形で妥協するケースを見てきたからです。

お部屋探しは大変ですが、この記事がお部屋探しの役に立てれば幸いです。